王先生与蓝天公司签署租赁合同，约定自2024年1月至2025年1月租赁涉案1401号房屋，月租金、押金均为8360元。租赁期间1404住户燃气热水器排放气体，王先生遂除租赁合同，蓝天公司扣除违约金8360元后将剩余款项退还，王先生认为并非己方违约，诉至法院。海淀法院经审理，判决驳回王先生全部诉请。
王先生诉称，其与蓝天公司签订租赁合同，约定其承租蓝天公司提供的1401号房屋。1404住户违反《住宅设计规范》中的规定，将燃气热水器排烟筒排向公共楼道，向公共楼道内排烟。经多次反映，1404住户拒绝改正。王先生要求提前解除租赁合同，但蓝天公司扣除其违约金8360元，王先生认为退租并非其违约导致，故诉至法院要求退还违约金8360元。
蓝天公司答辩称，王先生于2024年10月28日申请解约，涉案合同已于2024年11月4日解除。因王先生单方提前解约，蓝天公司扣除其押金8360元抵作违约金后，将剩余款项23267.83元已退还。蓝天公司不同意返还违约金8360元。
法院经审理后认为，王先生以1404住户燃气热水器排气问题为由，提前解除与蓝天公司涉案1401房屋的租赁合同，但涉案合同仅约束蓝天公司提供的1401房屋，蓝天公司未经营1404房屋，合同中未约定相邻房屋影响解除合同的免责规定。同时，王先生自入住案涉房屋至提出异议已半年有余，承租期间也未发生因有气体造成其无法居住的情形，在无法律规定的免责事由情形下，王先生提前解约应按涉案合同约定承担违约责任，故王先生请求返还违约金8360元的诉讼请求，无事实与法律规定，法院不予支持。法院最终判决驳回王先生全部诉讼请求。
法官说法：
本案中，王先生租赁蓝天公司提供1401号房屋，因1404号住户向公共楼道排烟，要求提前解除租赁合同。但是1404房屋并非蓝天公司管理的房源，王先生联系蓝天公司未能解决，并非1401房屋存在影响王先生居住的问题，在租赁合同中并未约定免责情形，也无法律规定的免责规定的情况下，王先生应当依约支付违约金。
关于燃气热水器排烟问题引发纠纷，应该注意哪些问题？
1.燃气热水器坏了，得维修更换
租赁房屋的燃气热水器排烟应当根据《住宅设计规范》规定排向室外，若燃气热水器排烟设备发生问题，可以根据合同约定进行处理。一般情况下，租赁合同中对房屋内设施设备违约有约定，承租人可以联系出租人要求维修；若联系出租人后，未在合理期限内履行维修义务，承租人可以自行维修，发生的维修费用则由出租人承担。此时应当注意：留存维修的相关的证据，如维修订单、收据、付款明细、维修视频等。
2.燃气热水器排烟安全隐患，得排查处理
在老旧小区楼梯客观情况无法满足烟气外排时，租赁房屋的燃气热水器可能会向公共楼道区域排放，容易造成排烟不顺畅，此时可能导致室内烟气浓度上升对室内产生不利影响。出租人负有交付租赁物和适租义务，提供的租赁房屋应当符合承租人的用途，保证承租人身体健康。当发现烟气对身体造成不良影响时，应当及时关闭燃气阀，联系燃气公司报案处理，检查燃气有无安全风险，承租人发生身体不适应及时就诊。承租人也应当及时联系出租人告知具体情况，根据排烟问题，选择合适的解决方案予以处理。
3.邻居的排烟影响到我，需与邻居好好商量
如本案中，邻居的排烟影响到承租人，此时再找出租人，并不能解决排烟的问题。出租人与承租人双方基于租赁合同关系产生的权利义务，承租人可以找出租人承担维修、适租义务，但是承租人与邻居可不是受到租赁合同约束的主体，而是基于相邻关系引发的纠纷。
承租人若对于邻居排烟问题有异议，可直接与邻居协商处理方法，在双方均可接受的范围内达成平衡，解决排烟问题。为避免发生本案中邻居拒绝沟通或者改变的情况，承租人可做好三项准备：第一，签约前实地看房，不仅要查看承租房屋的硬件情况，还需要对承租房屋周边对居住期间可能产生不利影响的因素重点关注，考虑自己能否接受；第二，在租赁期间发生纠纷，可以向群众自治组织、相关部门反映情况，协助处理双方排烟纠纷；第三，若承租人无法忍受排烟对自己居住的影响，承租人可以考虑提前解除房屋的，需根据合同约定确定有无违约责任，能否承担对提前解除可能涉及的违约责任。
（文中人物均系化名）
文/海淀法院 高靖凯
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